Города, не успевшие уложиться в сроки по предоставлению жилья в Калифорнии, добиваются продления перераспределения округов – реестр округа Ориндж

Местные и государственные чиновники работают над сделкой по смягчению санкций, затрагивающих почти каждый город и округ в Южной Калифорнии, за неспособность принять утвержденные штатом жилищные планы к крайнему сроку в феврале.

В соответствии с новым законом, принятым прошлой осенью, эти города теперь обязаны перераспределить землю, необходимую для достижения государственных целей в области жилья, к 15 октября вместо обычного трехлетнего срока.

Если они не уложатся в срок перераспределения округов, штат может признать их несоблюдением жилищного законодательства штата, подвергнув их судебным искам, крупным штрафам, сокращению жилищных субсидий и потере местного контроля над решениями по планированию.

«Все опаздывали, и это было очень сложно, потому что в то же время… (должностные лица государственного жилищного фонда) они рассылали сообщения, в которых говорилось: «Вы не соответствуете требованиям, вы можете потерять свое финансирование». «Знаете, это сводит все города с ума, — сказал Джей Страл, ведущий автор книги Ричарда Блума из Санта-Моники, — это сводит с ума все города».

Только пять городов и один округ в регионе Лиги правительств Южной Калифорнии из шести округов — Дуарте, Сан-Габриэль, Викторвилль, Уэстлейк-Виллидж, Уилдомар и округ Вентура — уложились в срок 11 февраля, чтобы принять утвержденный штатом план или «жилищный компонент». .”


Прочитайте больше:


Оставшаяся 191 юрисдикция SCAG должна только до 15 октября переделить землю, необходимую для обеспечения значительного увеличения государственных целевых показателей жилищного строительства — трудоемкая задача, которую, по словам многих городов, будет невозможно выполнить к осени.

Коме Аджисе, исполнительный директор SCAG, сказал, что его агентство ищет больше времени для реорганизации с прошлого года, потому что новая мера, законопроект 1398 Ассамблеи, «меняет правила игры», так же как окружные округа находятся в процессе пересмотра своих жилищных планов. .

«Как только прошел 1398 год, мы знали, что это будет проблемой», — сказал Агис. «Учитывая количество городов, в которых мы только начинаем возводить элементы жилья, уложиться в срок было бы невозможно».

Предлагаемый компромисс направлен на создание исключения в Южной Калифорнии для AB 1398.

Страл сказал, что защитники жилья, представители Департамента жилищного строительства и общественного развития штата и Блум работают над поправкой, которая даст городам Южной Калифорнии «больше времени» для процесса реорганизации.

Страль сказал, что положения закона об урегулировании все еще разрабатываются. Блум надеется закончить свой язык в ближайшее время, чтобы его можно было отправить в виде файла. “срочность” Измеряйте, и пусть работает, как только пройдет.

“Есть много проблем… Мы все еще пытаемся убедиться, что[чиновники государственного жилищного строительства]чувствуют себя комфортно. Мы пытаемся убедиться, что Сенату комфортно. Есть много людей, с которыми мы все еще проверяем, — сказал Стралл.

‘тяжелая миссия’

AB 1398 является одним из последних в серии новых законов, которые были разработаны за последние пять лет для усиления процесса региональной оценки потребностей в жилье, или RHNA. Закон полувековой давности требует, чтобы калифорнийские города и округа планировали свою справедливую долю жилья при всех уровнях дохода. В рамках этого процесса местные органы власти должны обновлять жилищный компонент своих общих планов не реже одного раза в восемь лет.

В ответ на жилищный кризис штат разработал новые методы оценки потребностей в жилье, которые к концу десятилетия утроили цель жилищного строительства SCAG до 1,34 миллиона домов. В некоторых городах повышенные целевые показатели увеличат жилищный фонд на 40% и более к октябрю 2029 года.

Многие города заявили, что для них будет невозможно завершить трудоемкий процесс перераспределения округов в таком массовом масштабе, потому что этот процесс включает общественные слушания и экологические обзоры в соответствии с Законом о качестве окружающей среды Калифорнии или CEQA.

Уложиться в срок до 15 октября «будет очень сложно», заявила директор по планированию Манхэттен-Бич Тлин Мирзаханян.

«Это очень сложная задача — продемонстрировать возможность размещения 774 новых квартир в полностью построенном маленьком городе», — сказал Мирзаханян. “…у нас нет ни одной вакантной позиции, на которую мы могли бы опереться. Таким образом, мы столкнулись с очень жесткими требованиями из-за этого”.

Элисон Спиндлер-Ройс, директор по планированию Лонг-Бич, сказала, что ее город не может завершить перезонирование около 800 участков до следующего года, хотя город получил преимущество после недавнего обновления плана землепользования.

«Процесс реорганизации требует широкого спектра участия сообщества», — сказал Спиндлер-Руис. «(Это включает) наблюдение за публичными слушаниями и перепиской и (проведение) публичных слушаний как Комиссией по планированию, так и городским советом».

В заявлении городских властей говорится, что городу Лос-Анджелес необходимо перераспределить землю, достаточную для размещения около 255 000 дополнительных единиц жилья. Чиновники определили около 243 000 «сайтов-кандидатов» в списке для реклассификации. Даже трех лет может оказаться недостаточно, чтобы выполнить работу. В заявлении указано.

«Усилия по реорганизации обычно требуют нескольких лет участия и принятия сообщества», — сказала она. «Кажется, что годовой график невозможен… и даже трехлетний график сильно ускоряется».

Директор по развитию сообщества Брэнди Форбс заявила, что для перераспределения округов в Редондо-Бич потребуется одобрение избирателей. Самый ранний срок, когда город сможет внести такую ​​меру в бюллетень для голосования, — март 2023 года.

«Мы можем сделать это за три года», — сказал Forbes. «Мы не можем сделать это за один год».

Строгие штрафы

В соответствии с AB 1398, города, которые не уложатся в срок, установленный в октябре, будут лишены права соблюдать закон штата о жилищном компоненте, что приведет к широкому спектру возможных последствий.

Несоответствующие юрисдикции сталкиваются с потерей многих государственных и федеральных грантов, в том числе конкурсных грантов на ремонт дорог, создание велосипедных дорожек, улучшение транспорта или строительство доступного жилья.

Они также не могут отказать в проектах доступного жилья за то, что они несовместимы с зонированием или генеральным планом, и столкнуться с потенциальными судебными исками со штрафами в размере от 10 000 до 100 000 долларов в месяц. Штрафы могут быть умножены на шесть в юрисдикциях, которые все еще не соблюдают требования.

Блум сказал в пресс-релизе, когда закон AB 1398 был подписан, что эта мера призвана стимулировать города своевременно внедрять обновленные элементы жилья.

«К сожалению, были случаи, когда города намеренно использовали дефектные элементы жилья, чтобы избежать строительства своей справедливой доли жилья», — сказал Блум. «В условиях растущего жилищного кризиса в Калифорнии крайне важно, чтобы каждое местное правительство приняло план, отвечающий требованиям законодательства штата (и) реализовало его вовремя».

Чиновники штата говорят, что 185 городов Южной Калифорнии и пять из шести округов региона не обновили свои жилищные планы к крайнему сроку 11 февраля, подвергая их целому ряду штрафов, если они не завершат необходимую реорганизацию к 15 октября. Сделка, которая сейчас находится в разработке, даст этим городам больше времени для репатриации района. (Фото Марка Рейтмейера, Orange County Register/SCNG)

Президент SCAG Аджисе сказал, что более строгие требования к планированию и справедливому жилью, наряду с закрытием из-за COVID-19 и задержками в распределении местного жилья, приводят к тому, что города и округа региона примерно на шесть месяцев отстают в принятии новых объектов жилья.

Компонент проекта жилья был завершен в большинстве городов к октябрю прошлого года, но процесс получения отзывов от жилищного департамента и проведения обзоров отодвинул большинство юрисдикций от крайнего срока для утверждения государством 11 февраля.

«Процесс не так уж и прост», — сказал Агис. “…мы не ожидали, что закон изменит правила игры, пока мы это делали. Поэтому (AB 1398) это не было для нас неожиданностью, но мы также не ожидали, что он будет применяться к нам”.

Сторонники жилищного строительства выразили условную поддержку продлению перераспределения округов, заявив, что они хотят избавить города от потери субсидий на доступное жилье, но они не хотят, чтобы их оставили в подвешенном состоянии из-за того, что они не реализовали свои жилищные планы вовремя.

«Хотя мы хотим, чтобы были последствия, мы не хотим усугублять ситуацию, теряя (города) деньги на доступное жилье», — сказала Леонора Камнер, генеральный директор Abundant Housing LA.

«SCAG попала в самую гущу событий», — добавил исполнительный директор Комиссии Кеннеди Сезар Коваррубиас, сторонник доступного жилья. “Мы понимаем, что есть такие города, как Лос-Анджелес, с тысячами локаций. Для них это более сложная задача… но мы должны привлекать города к ответственности”.

Leave a Comment